Skip to content
Главная | Регулирование сделок с земельным участком

Регулирование сделок с земельным участком

При этом продавец обязан внести земельный налог за все время пользования участком. Закон запрещает отчуждение земли или ее аренду до полного внесения платы за землю. Земля может сама по себе быть объектом сделки, такая сделка — прямая. Но сделка может быть и косвенной, опосредованной, если объектом договора будут объекты недвижимости, расположенные на земле. При покупке недвижимости на чужой земле покупатель автоматически приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для ее использования ст.

Продажа недвижимости, находящейся на ЗУ, не принадлежащем продавцу на правах собственности, допускается без согласия собственника участка. При продаже только ЗУ, за продавцом сохраняется право пользования той частью участка, которая необходима для эксплуатации оставшейся у него недвижимости на условиях, определенных договором купли-продажи ст. Данная компания давно уже себя зарекомендовала в направлениях правовой помощи по гражданским, уголовным делам, а также в оказании помощи юридическим лицам.

При наличии спора о границах с соседними земельными участками совершение сделок по купле-продаже земли не допускается. Сделки могут заключаться на определенный срок, но обычно — без указания срока. Основным признаком договора купли-продажи является переход к покупателю прав на ЗУ. Если предметом договора является земля, покупатель должен иметь право на получение земли в частную собственность.

Отчуждение земельных участков разрешается только при сохранении целевого использования земель. Продавец не вправе задерживать исполнение законного требования покупателя, поскольку за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе взыскивать с продавца убытки [16, c.

Наконец, покупатель вправе сам за счет своих средств привести купленный земельный участок в оговоренное сделкой состояние со взысканием через суд с продавца стоимости понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в ненадлежащем состоянии [16, c. При обнаружении в проданном земельном участке недостатков, которые не оговорены продавцом и обнаружение которых было невозможно установить обычным путем заражение участка бактериальными, химическими и иными веществами , продавец вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо возмещения расходов, затраченных на мероприятия по очистке участка, либо по суду расторжения договора купли-продажи этого участка [16, c.

Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов ст. Налогообложение подобных сделок осуществляется в соответствии с Законом РФ от Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают одновременно в двух ролях: Например, если гражданин обменивает принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на автомобиль, являющийся собственностью организации, то гражданин в таком случае выступает продавцом участка и покупателем автомобиля, а организация — продавцом автомобиля и покупателем земельного участка [17, c.

Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие варианты: В таком случае сделка осуществляется аиболее простым путем — через регистрацию ее в местной администрации и переоформление свидетельств о праве собственности на землю [13, c.

В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и оформляется по двум направлениям: Право свободного обмена земельными долями предоставлено бывшим работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с имущественным.

Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограничена следующими обстоятельствами: Если совершается обмен пастбища на пашню, то новый приобретатель пастбища не вправе переводить его в пашню без изменения юридического статуса этого участка в установленном законом порядке [13, c.

Так, новый собственник не вправе осуществлять сельскохозяйственное освоение приобретенного участка, если это наносит экологический вред соседним объектам памятникам природы, заповедным местам, местам обитания дикой фауны и т. Например, если в уставе организации, получившей земельный участок в обмен на автомобиль, не записано право ведения сельхозпроизводства, то она не вправе приобретать такой земельный участок, как пахотный, пастбище, сенокос и т. Поэтому регистрация обмена земельными участками должна происходить в местной администрации, которая и дает разрешение на обмен.

Незаконный и необоснованный отказ в разрешении на обмен и регистрацию обмена земельными участками может быть обжалован в суд [18, c. С переходом к новому приобретателю прав на купленный приобретенный путем обмена земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие из целевого назначения этого участка, однако не переходят правомочия, принадлежавшие прежнему владельцу.

Удивительно, но факт! Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок.

Так, если прежний собственник земельного участка обязан был вести борьбу с сорняками на данном участке и задолжал крупную сумму мелиоративной организации за проведение ирригационных работ на участке, то на нового приобретателя переходят лишь обязанности по борьбе с сорняками, но не переходят долги предшественника [18, c.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и, соответственно, быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством ч. Перечень земель изъятых из гражданского оборота и ограниченных в обороте указан в ч.

Удивительно, но факт! Двусторонней сделкой признается сделка, для совершения которой необходима согласованная воля двух сторон, участвующих в сделке сторон купля-продажа, имущественный заем и т.

Предметом сделок не могут быть также земельные участки, по которым существуют те или иные споры например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т. В случаях, когда участок является предметом залога или в отношении него имеют силу права третьих лиц аренда, сервитут и др. Например, при отчуждении собственником земельного участка, который обременен залогом, требуется получение согласия на это залогодержателя.

Купля-продажа земельных участков Одним из самых распространенных оснований на переход земельного участка в собственность является договор купли-продажи из которого следует, что одна сторона продавец передает в собственность другой стороне покупателю земельный участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить за него денежную сумму цену.

Заключение договора купли-продажи земельного участка, а также вытекающие из этого договора отношения регулируются ЗК РФ в частности ст. Так, по договору купли-продажи земельных участков, которые предназначены под застройку, а также, если эти земли расположены на землях населенного пункта, соответствующий договор, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования.

Это возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на денежную компенсацию. Стороны договора представлены продавцом и покупателем. Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение права собственности с продавца на приобретателя, то продавцом может быть собственник соответствующего имущества.

Причем обладать правом собственности на предмет договора продавец должен на момент его перехода к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе.

Удивительно, но факт! Как правило, с продажей земельного участка одновременно продаются объекты недвижимого имущества, государственная регистрация сделок также проводится одновременно.

Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка ст. Продавцом может быть и специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени п. Физические лица могут выступать в обороте и как предприниматели без образования юридического лица в качестве индивидуального предпринимателя и как граждане — не предприниматели см.

Граждане — индивидуальные предприниматели, должны обладать общей правоспособностью и дееспособностью, о чем указывалось выше в начальных лекциях. Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже земли. Таким образом, продаваемое недвижимое имущество, в том числе земельный участок, является предметом договора сделки , по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов см.

Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления — обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.

Другим основанием для признания договора купли-продажи заключенным признается факт прохождения государственного кадастрового учета. Из вышесказанного следует, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, влечет за собой ничтожность этого договора п. Основное условие договора купли-продажи земельного участка заключается в обязательных сведениях о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и других показателях.

Продавец обязан довести до покупателя сведения об обременениях или ограничениях на продаваемый земельный участок. В качестве приложения к договору купли-продажи земельного участка должен быть план земельного участка, разработанный и составленный организациями, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ.

Если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Стоит отметить, что если площадь земельного участка меньше минимального размера, в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано см. Цена на приобретаемый продаваемый земельный участок устанавливается по соглашению сторон. Также стороны могут обратиться к оценщику, который занимается данной деятельностью. В том случае, если цена земельного участка будет определена за единицу площади, общая цена участка, которая подлежит уплате, будет определена из фактического размера участка, переданного покупателю.

Если возникает необходимость, то возможно проведение оценки земельного участка, в ходе которой специалистами-оценщиками устанавливается рыночная цена стоимость земельного участка.

Однако при совершении купли-продажи стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка. В открытых торгах участвуют любые лица, подавшие заявки, а в закрытых — только те лица, которые специально приглашены для этой цели.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах. Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта: Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется одна заявка; 4 подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления участка без проведения торгов.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже земельных участков, если это не противоречит специальным правилам и существу мены.

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В результате договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.

Основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимого имущества, установлены гражданским законодательством. Правила о купле-продаже земельных участков содержатся также в земельном законодательстве.

1.1. Понятие и виды сделок

Объектом мены могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Стороны при заключении договора мены обязаны предоставить друг другу имеющуюся у них информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Недействительными являются следующие условия договора мены земельного участка: Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Удивительно, но факт! Возмездная сделка порождает правоотношение, в силу которого каждая из сторон вправе требовать от другой стороны определенного имущественного предоставления купля-продажа, мена и т.

По договору дарения одна сторона даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне одаряемому земельный участок в собственность.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, применяемые к мнимым, притворным сделкам.

Обещание безвозмездно передать кому-либо земельный участок признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу участка.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения — земельный участок — ничтожно. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ.

Удивительно, но факт! Сделки с земельными участками и их частями невозможны, если земельные участки не прошли соответствующий кадастровый учет.

Особенности аренды земельных участков определяются земельным законодательством. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество земельный участок за плату во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком — может сдать его в субаренду.

Удивительно, но факт! Договор купли-продажи ЗУ подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации, а переход права собственности на ЗУ — госрегистрации, то есть внесение записи в земельно-кадастровую книгу.

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом. Арендодателями могут быть только собственники земельных участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются сроком на 49 лет максимальный предельный срок.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном участке.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный почвенный слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

ГК РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию. Земельные участки имеют различное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру. Особенности, связанные с целевым назначением, разрешенным режимом использования, должны учитываться.

Например, когда земельный участок окажется в собственности иностранного гражданина или лица без гражданства, которым они не вправе обладать, то предусматривается соответствующий порядок отчуждения такого участка. При этом предусматриваются особые правила наследования определенных земельных участков. Следовательно, наследование таких земельных участков по завещанию запрещено. ГК РФ предусмотрены особенности в отношении земельных участков крестьянских фермерских хозяйств.

Удивительно, но факт! Общей совместной собственностью признается собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского фермерского хозяйства.

Так, в соответствии со ст. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок разделу не подлежит, то решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок. Основным принципом земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Также установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Когда право собственности на земельный участок и строение переходит к разным лицам, суд, разрешая спор между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка может признать за той или иной стороной право приобрести собственность другого участника спора или установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных участков. По общему правилу залог участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального размера, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Односторонней признается сделка, для совершения которой достаточно воли, исходящей от одной стороны завещание, отказ от наследства и т.

Двусторонней сделкой признается сделка, для совершения которой необходима согласованная воля двух сторон, участвующих в сделке сторон купля-продажа, имущественный заем и т.

Многосторонняя сделка - это сделка, в которой участвует согласованная воля более двух участников. Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Возмездная сделка порождает правоотношение, в силу которого каждая из сторон вправе требовать от другой стороны определенного имущественного предоставления купля-продажа, мена и т.



Читайте также

  • Куда жаловаться на незаконное предпринимательство
  • Какие права имеют родители на ребенка после развода
  • Сотрудники гибдд уволены за взятки
  • Оплатить услуги юриста из кассы